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二手房降價(jià)，在杭州早已不是新聞。
但偶爾曝出的一些“急降網(wǎng)紅小區(qū)”，仍會(huì)對(duì)大家造成不小的心理沖擊，引發(fā)一陣唏噓。
比如，去年的學(xué)區(qū)房跳漲急先鋒文鼎苑，成交價(jià)普遍高達(dá)9-11萬(wàn)（最高12萬(wàn)7）。持續(xù)下探后，現(xiàn)在只要7萬(wàn)多，跌了3成左右。
其實(shí)論回調(diào)幅度，同樣有學(xué)區(qū)光環(huán)的杭州安置房界的領(lǐng)頭羊——海潮雅園，一樣驚人。
從網(wǎng)簽紀(jì)錄看，該小區(qū)去年2月出現(xiàn)首套成交，去年6月到達(dá)10.36萬(wàn)的最高點(diǎn)，之后一路調(diào)整。但在今年6月，又有2套網(wǎng)簽價(jià)超過9萬(wàn)2。
然而進(jìn)入下半年后，價(jià)格又驟然回落。
“現(xiàn)在海潮雅園一園基本7萬(wàn)5，二三園6萬(wàn)5左右。”周邊中介表示，可選余地也不小。
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海潮雅園位于炙手可熱的豪宅區(qū)——望江新城（限價(jià)6.98萬(wàn)）。
它與御潮府、御品、海潮望月城、k11等連綴而成的豪宅區(qū)，只隔著一條望江路。地鐵1號(hào)線婺江路站、7號(hào)線江城路站，均在直線1公里內(nèi)。
從望秋立交下來(lái)往老城方向，左手邊很容易能看到一片藍(lán)白色調(diào)的高層建筑群，它就是海潮雅園。
海潮雅園共分四個(gè)園區(qū)建設(shè)，由綠城代建，觀感確實(shí)不錯(cuò)。
以一園為例，外立面是大面積深藍(lán)色玻璃窗+寬尺度陽(yáng)臺(tái)。2層以上的墻體，雖是米白色的涂料，但遠(yuǎn)看還挺干凈。
難得的是，多數(shù)樓幢底樓架空，可用于休閑、活動(dòng)等用途。
再看二三園，園區(qū)配置了雕塑、景亭、景墻、綠化等，同時(shí)還有大量各類智能化設(shè)備。
毫不夸張地說，在安置房領(lǐng)域，海潮雅園是無(wú)可置疑的第一梯隊(duì)。論賣相，也足以媲美許多普通商品房小區(qū)了。
因其地段和高顏值，被網(wǎng)友稱為“豪宅區(qū)里的安置房”、“杭州最美安置房”。
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但畢竟是安置房，僅憑顏值和地段就要10萬(wàn)？
要知道，10萬(wàn)的單價(jià)，基本可以在杭州橫著走了。什么奧體、申花、濱江、江河匯，都可以隨便挑。再墊墊腳，杭州壹號(hào)院也不在話下。
“主要還是學(xué)區(qū)因素。”中介說。
據(jù)上城區(qū)公告，自2021學(xué)年起，確定紫陽(yáng)街道
木場(chǎng)巷社區(qū)為錢學(xué)森學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍。
錢學(xué)森學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，投資近10億元，以高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)辦，小學(xué)班由時(shí)代小學(xué)領(lǐng)辦，初中部由建蘭中學(xué)領(lǐng)辦，配置相當(dāng)出色。
小戶型為主的海潮雅園正在其中，也是最主要的生源小區(qū)。“多數(shù)購(gòu)房者，就是沖著學(xué)區(qū)去的。”
更關(guān)鍵的是，各種時(shí)間點(diǎn)很湊巧。
海潮雅園一園于2020年4月交付，當(dāng)年底開始辦理產(chǎn)證。隨后的2021年2月，錢學(xué)森學(xué)區(qū)正式劃定，同年9月開學(xué)。
而且學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，沒有一個(gè)可比小區(qū)，連年深久遠(yuǎn)的老破小都很少。
市場(chǎng)火熱期疊加學(xué)區(qū)購(gòu)房季，格自然水漲船高了。
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那海潮雅園的房?jī)r(jià)，為什么又快速回落？
首要原因，肯定是大行情不行。整個(gè)杭州幾乎沒有不跌的小區(qū)，更何況去年下半年起，學(xué)區(qū)房改革呼聲四起，也一定程度影響了價(jià)格。
其次，今年同類房源供應(yīng)開始增多。
海潮雅園一園共906套房源，但去年底開始交付的二園和三園，累計(jì)有2600余套房源。
算算時(shí)間，這批房源也到了上市節(jié)點(diǎn)（還要取決拆遷戶的收房時(shí)間）。雖然各大中介公開平臺(tái)，還看不到二三園的掛牌，但中介已在推銷了。
二三園因?yàn)榈梅柯氏鄬?duì)較低，在拉低小區(qū)整體價(jià)格的同時(shí)，自身價(jià)格也要低上不少。
不過可以發(fā)現(xiàn)，雖然價(jià)格跌了，但每個(gè)月都有成交。
想想也不是很意外，畢竟五六百萬(wàn)的總價(jià)（與板塊新房限價(jià)差不多），就可入手一套核心板塊學(xué)區(qū)房，不少人還是能接受的。
但等幾個(gè)月后二三園掛牌真正放量，學(xué)區(qū)接盤俠還接不接得上，也是巨大的未知數(shù)。
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海潮雅園如此起伏，一路之隔幾個(gè)豪宅的小戶型，或許也感受到忐忑了。
御品、御潮府、海潮望月城和江明月朗園，雖然都是定位改善住宅，但有3個(gè)樓盤起步戶型都不大。
御品起步約116㎡，御潮府約123㎡，江明月朗園約116㎡，且全是三房戶型。
南星橋的小戶型，包括海潮雅園的小戶型，為什么能夠賣出高單價(jià)？除了總價(jià)可控這一基礎(chǔ)，最核心原因，在于擁有高比例的“學(xué)區(qū)價(jià)值”。
按照目前學(xué)區(qū)劃分，望江路以北的小學(xué)是勇進(jìn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，名氣一般，并無(wú)優(yōu)勢(shì)。
沒有學(xué)區(qū)加持，很少有人會(huì)花上千萬(wàn)的高價(jià)，去接一套三房戶型自住。這從去年底交付的金地御品，就可見一斑。
御品120㎡以下戶型占比達(dá)35%，掛牌房源也有6-10套，但至今小戶型還是零成交。
但好在御品入市時(shí)，作為板塊的開拓者，一開始的限價(jià)不太被接受，當(dāng)時(shí)搖號(hào)投資客并不多，二手拋售壓力不大。
但前天開始交付的御潮府，情況又不同了。
2020年5月首推153套，中簽率5.62%；2021年1月加推378套，中簽率7.5%（限售）。
雖然暫時(shí)只有153套房源可馬上交易，但高投資占比下，流入二手市場(chǎng)的不會(huì)少。特別是123㎡小戶型，自住的有限。
等到江明月朗園交付（共930套，總價(jià)800-1600萬(wàn)），掛牌量估計(jì)就以百計(jì)了。未來(lái)兩三年，這一帶掛牌的次新可能會(huì)達(dá)到兩三百套，其中小戶型占比不少。
前天我去看了剛交付的御潮府，審美、用材和裝標(biāo)，都可說是無(wú)可挑剔，完全不輸一品。單一個(gè)旭格系統(tǒng)窗，就是絕版了。
但小戶型想靠品質(zhì)獲得超高溢價(jià)，還是有難度。
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望江小戶型有壓力，大戶型也未必能待價(jià)而沽。
一方面，等御潮府、海潮望月城和江明月朗園交付，拋售的大戶型也不會(huì)少。別看海潮望月戶型大得驚人，拼多多也一樣多到你想不到。
按房東預(yù)期，一套望江大戶型次新房的門檻動(dòng)輒2000萬(wàn)。比如御品的165㎡以上戶型，掛價(jià)基本近12萬(wàn)�？紤]到單價(jià)12萬(wàn)以上無(wú)法公開掛牌，實(shí)際報(bào)價(jià)可能更高。
據(jù)中介介紹，后臺(tái)已有一套御潮府高層193㎡，報(bào)價(jià)13萬(wàn)，總價(jià)約2500萬(wàn)。
等幾個(gè)盤都交付后，幾十上百套的幾千萬(wàn)大宅涌向市場(chǎng)，首先要面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：杭州3000萬(wàn)以上的二手房市場(chǎng)，全年也就幾十套成交，客戶相當(dāng)有限。
另一方面，海潮望月城和k11還有300多套商業(yè)大平層，預(yù)計(jì)單價(jià)7-8萬(wàn)，主流總價(jià)兩千多萬(wàn)，基本隨到隨買。
也就是說，差不多的總價(jià)（甚至更少），就能買到面積更大、裝修更豪、戶型更好的房子。
大戶型次新若貴到一定程度，富人必然轉(zhuǎn)投大平層。別說住宅有學(xué)區(qū)，這個(gè)段位的人，幾個(gè)會(huì)被學(xué)區(qū)難倒，何況現(xiàn)在的學(xué)區(qū)也一般。
所以現(xiàn)在房東也在調(diào)整心理預(yù)期。就拿御品來(lái)說，別看掛價(jià)高，實(shí)際上198㎡的大戶型，總價(jià)2000萬(wàn)就可談。
雖然當(dāng)下望江豪宅成交極其不易，不過中介還是抱著一絲樂觀。
畢竟杭州離西湖這么近的成片豪宅區(qū)，只剩望江。德壽宮開放、K11開業(yè)都可以讓這里將來(lái)魅力倍增。在名校擴(kuò)張趨勢(shì)下，學(xué)區(qū)或許也可再來(lái)一個(gè)彩蛋。
但這些都是后話了，至少短期內(nèi)，望江房?jī)r(jià)上行壓力不小。
來(lái)源：層樓
