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二手房降價，在杭州早已不是新聞。
但偶爾曝出的一些“急降網(wǎng)紅小區(qū)”，仍會對大家造成不小的心理沖擊，引發(fā)一陣唏噓。
比如，去年的學(xué)區(qū)房跳漲急先鋒文鼎苑，成交價普遍高達9-11萬（最高12萬7）。持續(xù)下探后，現(xiàn)在只要7萬多，跌了3成左右。
其實論回調(diào)幅度，同樣有學(xué)區(qū)光環(huán)的杭州安置房界的領(lǐng)頭羊——海潮雅園，一樣驚人。
從網(wǎng)簽紀錄看，該小區(qū)去年2月出現(xiàn)首套成交，去年6月到達10.36萬的最高點，之后一路調(diào)整。但在今年6月，又有2套網(wǎng)簽價超過9萬2。
然而進入下半年后，價格又驟然回落。
“現(xiàn)在海潮雅園一園基本7萬5，二三園6萬5左右。”周邊中介表示，可選余地也不小。
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海潮雅園位于炙手可熱的豪宅區(qū)——望江新城（限價6.98萬）。
它與御潮府、御品、海潮望月城、k11等連綴而成的豪宅區(qū)，只隔著一條望江路。地鐵1號線婺江路站、7號線江城路站，均在直線1公里內(nèi)。
從望秋立交下來往老城方向，左手邊很容易能看到一片藍白色調(diào)的高層建筑群，它就是海潮雅園。
海潮雅園共分四個園區(qū)建設(shè)，由綠城代建，觀感確實不錯。
以一園為例，外立面是大面積深藍色玻璃窗+寬尺度陽臺。2層以上的墻體，雖是米白色的涂料，但遠看還挺干凈。
難得的是，多數(shù)樓幢底樓架空，可用于休閑、活動等用途。
再看二三園，園區(qū)配置了雕塑、景亭、景墻、綠化等，同時還有大量各類智能化設(shè)備。
毫不夸張地說，在安置房領(lǐng)域，海潮雅園是無可置疑的第一梯隊。論賣相，也足以媲美許多普通商品房小區(qū)了。
因其地段和高顏值，被網(wǎng)友稱為“豪宅區(qū)里的安置房”、“杭州最美安置房”。
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但畢竟是安置房，僅憑顏值和地段就要10萬？
要知道，10萬的單價，基本可以在杭州橫著走了。什么奧體、申花、濱江、江河匯，都可以隨便挑。再墊墊腳，杭州壹號院也不在話下。
“主要還是學(xué)區(qū)因素。”中介說。
據(jù)上城區(qū)公告，自2021學(xué)年起，確定紫陽街道
木場巷社區(qū)為錢學(xué)森學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍。
錢學(xué)森學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，投資近10億元，以高規(guī)格高標準創(chuàng)辦，小學(xué)班由時代小學(xué)領(lǐng)辦，初中部由建蘭中學(xué)領(lǐng)辦，配置相當出色。
小戶型為主的海潮雅園正在其中，也是最主要的生源小區(qū)。“多數(shù)購房者，就是沖著學(xué)區(qū)去的。”
更關(guān)鍵的是，各種時間點很湊巧。
海潮雅園一園于2020年4月交付，當年底開始辦理產(chǎn)證。隨后的2021年2月，錢學(xué)森學(xué)區(qū)正式劃定，同年9月開學(xué)。
而且學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，沒有一個可比小區(qū)，連年深久遠的老破小都很少。
市場火熱期疊加學(xué)區(qū)購房季，格自然水漲船高了。
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那海潮雅園的房價，為什么又快速回落？
首要原因，肯定是大行情不行。整個杭州幾乎沒有不跌的小區(qū)，更何況去年下半年起，學(xué)區(qū)房改革呼聲四起，也一定程度影響了價格。
其次，今年同類房源供應(yīng)開始增多。
海潮雅園一園共906套房源，但去年底開始交付的二園和三園，累計有2600余套房源。
算算時間，這批房源也到了上市節(jié)點（還要取決拆遷戶的收房時間）。雖然各大中介公開平臺，還看不到二三園的掛牌，但中介已在推銷了。
二三園因為得房率相對較低，在拉低小區(qū)整體價格的同時，自身價格也要低上不少。
不過可以發(fā)現(xiàn)，雖然價格跌了，但每個月都有成交。
想想也不是很意外，畢竟五六百萬的總價（與板塊新房限價差不多），就可入手一套核心板塊學(xué)區(qū)房，不少人還是能接受的。
但等幾個月后二三園掛牌真正放量，學(xué)區(qū)接盤俠還接不接得上，也是巨大的未知數(shù)。
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海潮雅園如此起伏，一路之隔幾個豪宅的小戶型，或許也感受到忐忑了。
御品、御潮府、海潮望月城和江明月朗園，雖然都是定位改善住宅，但有3個樓盤起步戶型都不大。
御品起步約116㎡，御潮府約123㎡，江明月朗園約116㎡，且全是三房戶型。
南星橋的小戶型，包括海潮雅園的小戶型，為什么能夠賣出高單價？除了總價可控這一基礎(chǔ)，最核心原因，在于擁有高比例的“學(xué)區(qū)價值”。
按照目前學(xué)區(qū)劃分，望江路以北的小學(xué)是勇進實驗學(xué)校，名氣一般，并無優(yōu)勢。
沒有學(xué)區(qū)加持，很少有人會花上千萬的高價，去接一套三房戶型自住。這從去年底交付的金地御品，就可見一斑。
御品120㎡以下戶型占比達35%，掛牌房源也有6-10套，但至今小戶型還是零成交。
但好在御品入市時，作為板塊的開拓者，一開始的限價不太被接受，當時搖號投資客并不多，二手拋售壓力不大。
但前天開始交付的御潮府，情況又不同了。
2020年5月首推153套，中簽率5.62%；2021年1月加推378套，中簽率7.5%（限售）。
雖然暫時只有153套房源可馬上交易，但高投資占比下，流入二手市場的不會少。特別是123㎡小戶型，自住的有限。
等到江明月朗園交付（共930套，總價800-1600萬），掛牌量估計就以百計了。未來兩三年，這一帶掛牌的次新可能會達到兩三百套，其中小戶型占比不少。
前天我去看了剛交付的御潮府，審美、用材和裝標，都可說是無可挑剔，完全不輸一品。單一個旭格系統(tǒng)窗，就是絕版了。
但小戶型想靠品質(zhì)獲得超高溢價，還是有難度。
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望江小戶型有壓力，大戶型也未必能待價而沽。
一方面，等御潮府、海潮望月城和江明月朗園交付，拋售的大戶型也不會少。別看海潮望月戶型大得驚人，拼多多也一樣多到你想不到。
按房東預(yù)期，一套望江大戶型次新房的門檻動輒2000萬。比如御品的165㎡以上戶型，掛價基本近12萬�？紤]到單價12萬以上無法公開掛牌，實際報價可能更高。
據(jù)中介介紹，后臺已有一套御潮府高層193㎡，報價13萬，總價約2500萬。
等幾個盤都交付后，幾十上百套的幾千萬大宅涌向市場，首先要面對一個現(xiàn)實：杭州3000萬以上的二手房市場，全年也就幾十套成交，客戶相當有限。
另一方面，海潮望月城和k11還有300多套商業(yè)大平層，預(yù)計單價7-8萬，主流總價兩千多萬，基本隨到隨買。
也就是說，差不多的總價（甚至更少），就能買到面積更大、裝修更豪、戶型更好的房子。
大戶型次新若貴到一定程度，富人必然轉(zhuǎn)投大平層。別說住宅有學(xué)區(qū)，這個段位的人，幾個會被學(xué)區(qū)難倒，何況現(xiàn)在的學(xué)區(qū)也一般。
所以現(xiàn)在房東也在調(diào)整心理預(yù)期。就拿御品來說，別看掛價高，實際上198㎡的大戶型，總價2000萬就可談。
雖然當下望江豪宅成交極其不易，不過中介還是抱著一絲樂觀。
畢竟杭州離西湖這么近的成片豪宅區(qū)，只剩望江。德壽宮開放、K11開業(yè)都可以讓這里將來魅力倍增。在名校擴張趨勢下，學(xué)區(qū)或許也可再來一個彩蛋。
但這些都是后話了，至少短期內(nèi)，望江房價上行壓力不小。
來源：層樓
