有幸看到了《2010-2020年杭州用地增長情況》（見頭圖）。這是一張信息量巨大的圖，它把杭州過去十年發(fā)展的隱蔽順序，全部揭示了出來。
同時，圖中大量的空白地帶，也給未來10年的發(fā)展指明了方向。
今天，我就來詳細地分析一下這張圖。
Part 1丨壹
這張圖，起碼告訴了我們關(guān)于過去10年的如下信息：
1、錢塘江北岸的主城區(qū)就是一個逐漸邊緣化的過程。行政區(qū)劃調(diào)整之前的上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)，基本都是如此。其中，上城區(qū)已進入基本無地開發(fā)階段，江干區(qū)，基本劏平了從錢江新城、城東新城、艮北新城到丁橋的大部分地方。
2、濱江區(qū)的發(fā)展歷程是從西到東再回到西。由于最早的過江通道只有錢塘江大橋，所以濱江區(qū)最早集中開發(fā)的是一橋南板塊，后期隨著三橋、四橋的通車，整個開發(fā)逐漸東移，直到最近，東邊的西興、長河幾乎無地開發(fā)，濱江的主場又重新回到了西邊的浦沿。
3、未來科技城羽翼豐滿的10年。繞城以西、西溪濕地、和睦濕地到五常港周圍，是近10年用地增加最密集的區(qū)域。而這10年，也是未來科技城從海創(chuàng)園開園到1.0基本飽和的10年。
4、西北方向，是三墩和良渚融合的10年。10年前良渚方向只有極少數(shù)用地，三墩和良渚之間存在巨大的斷裂帶，而10年來三墩和良渚基本已經(jīng)無縫連接。
5、錢塘區(qū)過去的主場在下沙，大江東供地開始快速增加。
6、也是蕭山骨架真正拉大的10年。通惠路、建設(shè)思路基本上是以前蕭山的心理邊界，甚至還要小。過去的10年，蕭山終于拉開了基本的城市骨架，北到了世紀城、東到了南站新城、南到了南部臥城。
7、臨平整體北移。臨平主城區(qū)基本已飽和，向南開拓了臨平新城、與九堡接壤的地方有了豐收湖板塊，但整體的重心是往北傾斜的：東湖新城快速崛起。
6、富陽基本形成了三足鼎立的局面：老底子主城區(qū)和往南延伸的鹿山新城，融杭的兩大區(qū)域銀湖和東洲。
7、臨安基本也形成了三足鼎立的局面：主城區(qū)往南延伸的錦南新城、往東延伸的濱湖新城，以及融杭的產(chǎn)業(yè)區(qū)青山湖科技城。
以上這些內(nèi)容，都在圖里。寥寥幾句，就是過去十年形成的城市格局。
重點是：未來10年會發(fā)展哪里？
Part 2丨貳
我們繼續(xù)循著地圖去找答案。
首先，從大方向而言，和此前的預(yù)判一致：繞城和中環(huán)之間，將是杭州未來樓市的主場。
今天的上篇，先說繞城以內(nèi)的主城四區(qū)：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。
一、上城區(qū)基本上只剩下原江干區(qū)，而且剩下的空間，就分布在：
1、江河匯的少量空間；
2、錢江新城沿著運河往北的腹地，以及運河在新塘拐彎之后與城東新城交匯的形成的運河灣（寫到此處遺憾1：當(dāng)年真該把城東新城劃給錢江新城）；
3、錢江新城二期（江河匯其實是錢二的龍頭，無奈板塊光芒太耀眼，故分開）；
4、艮北新城的錢塘快速路沿線以及靠近九堡的少量土地（寫到此處遺憾2：艮北新城劃給錢江新城二期該多好）；
5、筧橋新城、丁橋長睦、九堡。
這幾大板塊，如果按照價值期待排序，價值最高的是三個地方：
1、整個杭州的C位江河匯；
2、完整建設(shè)的錢江新城二期；
3、運河灣。
其次，則是江河匯沿著運河往北、錢江新城的腹地區(qū)域，因為只有零散的地塊，難成大氣候，但只要出項目，一定是優(yōu)質(zhì)項目；
再次，則是艮北新城貼著錢塘快速路、與錢江新城二期一路之隔的區(qū)域；
再往下，是筧橋新城核心（也就是世茂·風(fēng)頌府所在的地方）和艮北新城的東邊沿（也就是綠城·潮聽明月所在的區(qū)域）。
再往下，則是兩個龍湖天街的PK：丁橋天街和豐收湖天街，基本旗鼓相當(dāng)，差距不大。
最后是長睦。
這里面有一個意外，就是錢江新城二期東側(cè)、九堡沿江的區(qū)域，也就是還在捂盤的德信·錢塘云莊所在的板塊，如果出地，價值會高于筧橋和艮北，雖然那里有人家中養(yǎng)蟒蛇。
而從時間排序：
1、江河匯未來5年會成熟，紅利兌現(xiàn)預(yù)期靠譜。
2、錢江新城二期，按照目前推地的節(jié)奏，基本可以確定開發(fā)思路是從兩邊向中間擠壓，也就是從西側(cè)的彭埠大橋、東側(cè)的和睦港開始建設(shè)，同協(xié)路過江隧道兩側(cè)的黃金位置最后開發(fā)。這個過程，預(yù)計5-10年，其中地鐵四堡、七堡兩站預(yù)計5年內(nèi)，核心的五堡、六堡預(yù)計5年以上。
3、運河灣一帶只出了佳兆業(yè)·印月一個項目。后期若加快速度，5年左右可能會有雛形。
其余值得寫的整建板塊，就是筧橋新城，以風(fēng)頌府、攬月臻萃和春來雅庭所在區(qū)域為核心的筧橋新城，預(yù)計3-5年，也會有板塊的中心配套，讓春來曉園、玖樟臺、森臨瀾府等等一眾項目不必羨慕城東新城的商業(yè)配套。
如果按照購房思路做個排序，則是：
頂級改善去江河匯；
高端改善去錢江新城二期；
改善客戶去運河灣；
剛改客戶去筧橋新城、艮北新城；
普通的剛需客戶，自行根據(jù)需求前往豐收湖、丁橋等。
從普通的剛需到頂級改善，都想搏一把的，那就等：錢塘云莊。
Part 3丨叁
二、再看拱墅區(qū)。
并掉下城區(qū)之后，現(xiàn)在的拱墅區(qū)有三條縱貫線，串起了如下板塊關(guān)系：
1、東新路，串起文暉、東新三塘、鐵路北站、桃源、石橋、華豐等；
2、上塘高架，串起武林、大關(guān)、上塘、運河新城等；
3、莫干山路，串起武林、湖墅、申花、橋西、祥符等。
和老底子江干區(qū)有大片整建板塊不同，拱墅和下城都是傳統(tǒng)的成熟區(qū)域，可以整體開發(fā)建設(shè)的地方很少，基本上都是點狀開發(fā)或縫合。
明白了這個基礎(chǔ)，那就可以看出未來拱墅區(qū)的主發(fā)力點。
先看縫合的區(qū)域：
1、縫合成熟的武林廣場和老小區(qū)扎堆的三里亭之間的文暉板塊，以及艮山門高鐵上蓋；
2、縫合老小區(qū)扎堆的朝暉和同樣是老小區(qū)扎堆的拱北之間的大關(guān)板塊；
3、縫合基本開發(fā)成熟的申花和已經(jīng)成熟的橋西之間的板塊，也就是莫干山路以東、西塘河兩岸；
4、縫合祥符和智慧網(wǎng)谷、杭鋼新城之間的運河新城板塊。
這些正在和待縫合的區(qū)域，都是板塊的交界處，都是機會。
▲艮山門高鐵上蓋效果圖
再看點狀開發(fā)的區(qū)域：
1、老小區(qū)密布，只能點狀供地的東新、三塘；
2、大部分區(qū)域已經(jīng)開發(fā)，只剩下零星地塊的祥符；
3、同樣是老小區(qū)密布、只能點狀推地的石橋、華豐；
4、夾在老小區(qū)、樹人大學(xué)、城市學(xué)院等之間的上塘。
最后，還有一塊可供整體建設(shè)的區(qū)域，那就是杭鋼新城，只是推進的速度實在太慢，幾年過去了，幾乎毫無聲音。
武林和湖墅目前無項目，現(xiàn)有板塊如果按價值排序：
第一品級：文暉，以及申花和橋西之間的板塊；
第二品級：大關(guān)；
第三品級：東新、三塘、上塘；
第四品級：運河新城、鐵路北站；
第五品級：杭鋼新城、祥符；
最后，是石橋和華豐。
所以，很清晰地可以看到，拱墅區(qū)目前的終極改善在文暉、申花，高端改善在大關(guān)，改善在東新、三塘、上塘，剛改去運河新城、鐵路北站，剛需客戶則去往剩下的區(qū)域。
而價值兌現(xiàn)的時間：文暉3-5年，申花和橋西之間5年，運河新城5年，杭鋼新城5-10年。
在這個時間周期之內(nèi)，這些板塊的價值都是不斷夯實的。
這里有一個爭議點：限價高的祥符，為何價值排序低于限價更低的鐵路北站和運河新城？
各位可以在留言區(qū)發(fā)表自己的意見，歡迎討論。
Part 4丨肆
三、西湖區(qū)、濱江區(qū)。
看圖上，西湖區(qū)未來的發(fā)展區(qū)域已經(jīng)非常清晰了：三墩、之江轉(zhuǎn)塘。其他的地方，已經(jīng)沒什么騰挪空間，除非拆。
三墩區(qū)域，三墩北會優(yōu)于三墩中心，因為離云城、阿里云谷、西湖大學(xué)更近。三墩的上游板塊無法給其價值助力，更遠的三墩北反而憑借后發(fā)優(yōu)勢后來居上。
之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域，更加簡單：未來既是三江匯的重點區(qū)域，也是城西科創(chuàng)大走廊南拓的橋頭堡區(qū)域，更是西湖區(qū)僅有的可以集中開發(fā)的區(qū)域之一。
雙浦車輛段，看看這個概念設(shè)計，還有隔壁2.82萬/㎡限價的祥生項目，只能說，閉眼搖吧。
▲雙浦車輛段效果圖
濱江區(qū)也非常簡單：長河還有個保利·天匯的現(xiàn)房，西興也就剩下龍湖·天曜等極少數(shù)樓盤，未來的潛力區(qū)域，或者說，濱江未來10年唯一能夠大展拳腳的區(qū)域，就是浦沿了。
浦沿分兩塊：智慧新天地發(fā)展產(chǎn)業(yè)，浦樂片區(qū)規(guī)劃為居住區(qū)。
產(chǎn)業(yè)未動，居住先行，浦樂有了四小龍：前期的拓荒雙子：從限售到流搖，濱耀學(xué)府和江榮府，經(jīng)歷了完全不同的命運。
但是不管怎樣，板塊的價值是穩(wěn)定的，預(yù)期也十分明顯。
后期的花樣年、金翰兩個項目，至少值得渴望留在濱江的自住客戶重點關(guān)注。等到智慧新天地啟動、三江匯破土動工，未來5-10年，浦沿，或許將為三十而立的濱江畫上句號。
10年之后，濱江區(qū)基本再無任何土地可以開發(fā)。那個時候，回望1996年開始的濱江高新區(qū)往事，猶如斷代史一樣沉淀在從浦沿出發(fā)、又回到浦沿的歷史故事里。
浦沿承載了濱江出發(fā)時的壯志雄心，又寫下了濱江回歸時的萬千榮耀。
10年之后，駕車從虎跑過錢塘江大橋到一橋南，再到智慧新天地和浦樂片區(qū)，凝望著那些矗立在時間長河中的建筑，腦海里或許會回想起著名建筑學(xué)家沙里寧的經(jīng)典名言：
“城市是一本打開的書，從中可以看到它的抱負。”
來源：斯文
