有幸看到了《2010-2020年杭州用地增長(zhǎng)情況》（見(jiàn)頭圖）。這是一張信息量巨大的圖，它把杭州過(guò)去十年發(fā)展的隱蔽順序，全部揭示了出來(lái)。
同時(shí)，圖中大量的空白地帶，也給未來(lái)10年的發(fā)展指明了方向。
今天，我就來(lái)詳細(xì)地分析一下這張圖。
Part 1丨壹
這張圖，起碼告訴了我們關(guān)于過(guò)去10年的如下信息：
1、錢塘江北岸的主城區(qū)就是一個(gè)逐漸邊緣化的過(guò)程。行政區(qū)劃調(diào)整之前的上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)，基本都是如此。其中，上城區(qū)已進(jìn)入基本無(wú)地開(kāi)發(fā)階段，江干區(qū)，基本劏平了從錢江新城、城東新城、艮北新城到丁橋的大部分地方。
2、濱江區(qū)的發(fā)展歷程是從西到東再回到西。由于最早的過(guò)江通道只有錢塘江大橋，所以濱江區(qū)最早集中開(kāi)發(fā)的是一橋南板塊，后期隨著三橋、四橋的通車，整個(gè)開(kāi)發(fā)逐漸東移，直到最近，東邊的西興、長(zhǎng)河幾乎無(wú)地開(kāi)發(fā)，濱江的主場(chǎng)又重新回到了西邊的浦沿。
3、未來(lái)科技城羽翼豐滿的10年。繞城以西、西溪濕地、和睦濕地到五常港周圍，是近10年用地增加最密集的區(qū)域。而這10年，也是未來(lái)科技城從海創(chuàng)園開(kāi)園到1.0基本飽和的10年。
4、西北方向，是三墩和良渚融合的10年。10年前良渚方向只有極少數(shù)用地，三墩和良渚之間存在巨大的斷裂帶，而10年來(lái)三墩和良渚基本已經(jīng)無(wú)縫連接。
5、錢塘區(qū)過(guò)去的主場(chǎng)在下沙，大江東供地開(kāi)始快速增加。
6、也是蕭山骨架真正拉大的10年。通惠路、建設(shè)思路基本上是以前蕭山的心理邊界，甚至還要小。過(guò)去的10年，蕭山終于拉開(kāi)了基本的城市骨架，北到了世紀(jì)城、東到了南站新城、南到了南部臥城。
7、臨平整體北移。臨平主城區(qū)基本已飽和，向南開(kāi)拓了臨平新城、與九堡接壤的地方有了豐收湖板塊，但整體的重心是往北傾斜的：東湖新城快速崛起。
6、富陽(yáng)基本形成了三足鼎立的局面：老底子主城區(qū)和往南延伸的鹿山新城，融杭的兩大區(qū)域銀湖和東洲。
7、臨安基本也形成了三足鼎立的局面：主城區(qū)往南延伸的錦南新城、往東延伸的濱湖新城，以及融杭的產(chǎn)業(yè)區(qū)青山湖科技城。
以上這些內(nèi)容，都在圖里。寥寥幾句，就是過(guò)去十年形成的城市格局。
重點(diǎn)是：未來(lái)10年會(huì)發(fā)展哪里？
Part 2丨貳
我們繼續(xù)循著地圖去找答案。
首先，從大方向而言，和此前的預(yù)判一致：繞城和中環(huán)之間，將是杭州未來(lái)樓市的主場(chǎng)。
今天的上篇，先說(shuō)繞城以內(nèi)的主城四區(qū)：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。
一、上城區(qū)基本上只剩下原江干區(qū)，而且剩下的空間，就分布在：
1、江河匯的少量空間；
2、錢江新城沿著運(yùn)河往北的腹地，以及運(yùn)河在新塘拐彎之后與城東新城交匯的形成的運(yùn)河灣（寫到此處遺憾1：當(dāng)年真該把城東新城劃給錢江新城）；
3、錢江新城二期（江河匯其實(shí)是錢二的龍頭，無(wú)奈板塊光芒太耀眼，故分開(kāi)）；
4、艮北新城的錢塘快速路沿線以及靠近九堡的少量土地（寫到此處遺憾2：艮北新城劃給錢江新城二期該多好）；
5、筧橋新城、丁橋長(zhǎng)睦、九堡。
這幾大板塊，如果按照價(jià)值期待排序，價(jià)值最高的是三個(gè)地方：
1、整個(gè)杭州的C位江河匯；
2、完整建設(shè)的錢江新城二期；
3、運(yùn)河灣。
其次，則是江河匯沿著運(yùn)河往北、錢江新城的腹地區(qū)域，因?yàn)橹挥辛闵⒌牡貕K，難成大氣候，但只要出項(xiàng)目，一定是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；
再次，則是艮北新城貼著錢塘快速路、與錢江新城二期一路之隔的區(qū)域；
再往下，是筧橋新城核心（也就是世茂·風(fēng)頌府所在的地方）和艮北新城的東邊沿（也就是綠城·潮聽(tīng)明月所在的區(qū)域）。
再往下，則是兩個(gè)龍湖天街的PK：丁橋天街和豐收湖天街，基本旗鼓相當(dāng)，差距不大。
最后是長(zhǎng)睦。
這里面有一個(gè)意外，就是錢江新城二期東側(cè)、九堡沿江的區(qū)域，也就是還在捂盤的德信·錢塘云莊所在的板塊，如果出地，價(jià)值會(huì)高于筧橋和艮北，雖然那里有人家中養(yǎng)蟒蛇。
而從時(shí)間排序：
1、江河匯未來(lái)5年會(huì)成熟，紅利兌現(xiàn)預(yù)期靠譜。
2、錢江新城二期，按照目前推地的節(jié)奏，基本可以確定開(kāi)發(fā)思路是從兩邊向中間擠壓，也就是從西側(cè)的彭埠大橋、東側(cè)的和睦港開(kāi)始建設(shè)，同協(xié)路過(guò)江隧道兩側(cè)的黃金位置最后開(kāi)發(fā)。這個(gè)過(guò)程，預(yù)計(jì)5-10年，其中地鐵四堡、七堡兩站預(yù)計(jì)5年內(nèi)，核心的五堡、六堡預(yù)計(jì)5年以上。
3、運(yùn)河灣一帶只出了佳兆業(yè)·印月一個(gè)項(xiàng)目。后期若加快速度，5年左右可能會(huì)有雛形。
其余值得寫的整建板塊，就是筧橋新城，以風(fēng)頌府、攬?jiān)抡檩秃痛簛?lái)雅庭所在區(qū)域?yàn)楹诵牡墓a橋新城，預(yù)計(jì)3-5年，也會(huì)有板塊的中心配套，讓春來(lái)曉園、玖樟臺(tái)、森臨瀾府等等一眾項(xiàng)目不必羨慕城東新城的商業(yè)配套。
如果按照購(gòu)房思路做個(gè)排序，則是：
頂級(jí)改善去江河匯；
高端改善去錢江新城二期；
改善客戶去運(yùn)河灣；
剛改客戶去筧橋新城、艮北新城；
普通的剛需客戶，自行根據(jù)需求前往豐收湖、丁橋等。
從普通的剛需到頂級(jí)改善，都想搏一把的，那就等：錢塘云莊。
Part 3丨叁
二、再看拱墅區(qū)。
并掉下城區(qū)之后，現(xiàn)在的拱墅區(qū)有三條縱貫線，串起了如下板塊關(guān)系：
1、東新路，串起文暉、東新三塘、鐵路北站、桃源、石橋、華豐等；
2、上塘高架，串起武林、大關(guān)、上塘、運(yùn)河新城等；
3、莫干山路，串起武林、湖墅、申花、橋西、祥符等。
和老底子江干區(qū)有大片整建板塊不同，拱墅和下城都是傳統(tǒng)的成熟區(qū)域，可以整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的地方很少，基本上都是點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)或縫合。
明白了這個(gè)基礎(chǔ)，那就可以看出未來(lái)拱墅區(qū)的主發(fā)力點(diǎn)。
先看縫合的區(qū)域：
1、縫合成熟的武林廣場(chǎng)和老小區(qū)扎堆的三里亭之間的文暉板塊，以及艮山門高鐵上蓋；
2、縫合老小區(qū)扎堆的朝暉和同樣是老小區(qū)扎堆的拱北之間的大關(guān)板塊；
3、縫合基本開(kāi)發(fā)成熟的申花和已經(jīng)成熟的橋西之間的板塊，也就是莫干山路以東、西塘河兩岸；
4、縫合祥符和智慧網(wǎng)谷、杭鋼新城之間的運(yùn)河新城板塊。
這些正在和待縫合的區(qū)域，都是板塊的交界處，都是機(jī)會(huì)。
▲艮山門高鐵上蓋效果圖
再看點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)的區(qū)域：
1、老小區(qū)密布，只能點(diǎn)狀供地的東新、三塘；
2、大部分區(qū)域已經(jīng)開(kāi)發(fā)，只剩下零星地塊的祥符；
3、同樣是老小區(qū)密布、只能點(diǎn)狀推地的石橋、華豐；
4、夾在老小區(qū)、樹人大學(xué)、城市學(xué)院等之間的上塘。
最后，還有一塊可供整體建設(shè)的區(qū)域，那就是杭鋼新城，只是推進(jìn)的速度實(shí)在太慢，幾年過(guò)去了，幾乎毫無(wú)聲音。
武林和湖墅目前無(wú)項(xiàng)目，現(xiàn)有板塊如果按價(jià)值排序：
第一品級(jí)：文暉，以及申花和橋西之間的板塊；
第二品級(jí)：大關(guān)；
第三品級(jí)：東新、三塘、上塘；
第四品級(jí)：運(yùn)河新城、鐵路北站；
第五品級(jí)：杭鋼新城、祥符；
最后，是石橋和華豐。
所以，很清晰地可以看到，拱墅區(qū)目前的終極改善在文暉、申花，高端改善在大關(guān)，改善在東新、三塘、上塘，剛改去運(yùn)河新城、鐵路北站，剛需客戶則去往剩下的區(qū)域。
而價(jià)值兌現(xiàn)的時(shí)間：文暉3-5年，申花和橋西之間5年，運(yùn)河新城5年，杭鋼新城5-10年。
在這個(gè)時(shí)間周期之內(nèi)，這些板塊的價(jià)值都是不斷夯實(shí)的。
這里有一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)：限價(jià)高的祥符，為何價(jià)值排序低于限價(jià)更低的鐵路北站和運(yùn)河新城？
各位可以在留言區(qū)發(fā)表自己的意見(jiàn)，歡迎討論。
Part 4丨肆
三、西湖區(qū)、濱江區(qū)。
看圖上，西湖區(qū)未來(lái)的發(fā)展區(qū)域已經(jīng)非常清晰了：三墩、之江轉(zhuǎn)塘。其他的地方，已經(jīng)沒(méi)什么騰挪空間，除非拆。
三墩區(qū)域，三墩北會(huì)優(yōu)于三墩中心，因?yàn)殡x云城、阿里云谷、西湖大學(xué)更近。三墩的上游板塊無(wú)法給其價(jià)值助力，更遠(yuǎn)的三墩北反而憑借后發(fā)優(yōu)勢(shì)后來(lái)居上。
之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域，更加簡(jiǎn)單：未來(lái)既是三江匯的重點(diǎn)區(qū)域，也是城西科創(chuàng)大走廊南拓的橋頭堡區(qū)域，更是西湖區(qū)僅有的可以集中開(kāi)發(fā)的區(qū)域之一。
雙浦車輛段，看看這個(gè)概念設(shè)計(jì)，還有隔壁2.82萬(wàn)/㎡限價(jià)的祥生項(xiàng)目，只能說(shuō)，閉眼搖吧。
▲雙浦車輛段效果圖
濱江區(qū)也非常簡(jiǎn)單：長(zhǎng)河還有個(gè)保利·天匯的現(xiàn)房，西興也就剩下龍湖·天曜等極少數(shù)樓盤，未來(lái)的潛力區(qū)域，或者說(shuō)，濱江未來(lái)10年唯一能夠大展拳腳的區(qū)域，就是浦沿了。
浦沿分兩塊：智慧新天地發(fā)展產(chǎn)業(yè)，浦樂(lè)片區(qū)規(guī)劃為居住區(qū)。
產(chǎn)業(yè)未動(dòng)，居住先行，浦樂(lè)有了四小龍：前期的拓荒雙子：從限售到流搖，濱耀學(xué)府和江榮府，經(jīng)歷了完全不同的命運(yùn)。
但是不管怎樣，板塊的價(jià)值是穩(wěn)定的，預(yù)期也十分明顯。
后期的花樣年、金翰兩個(gè)項(xiàng)目，至少值得渴望留在濱江的自住客戶重點(diǎn)關(guān)注。等到智慧新天地啟動(dòng)、三江匯破土動(dòng)工，未來(lái)5-10年，浦沿，或許將為三十而立的濱江畫上句號(hào)。
10年之后，濱江區(qū)基本再無(wú)任何土地可以開(kāi)發(fā)。那個(gè)時(shí)候，回望1996年開(kāi)始的濱江高新區(qū)往事，猶如斷代史一樣沉淀在從浦沿出發(fā)、又回到浦沿的歷史故事里。
浦沿承載了濱江出發(fā)時(shí)的壯志雄心，又寫下了濱江回歸時(shí)的萬(wàn)千榮耀。
10年之后，駕車從虎跑過(guò)錢塘江大橋到一橋南，再到智慧新天地和浦樂(lè)片區(qū)，凝望著那些矗立在時(shí)間長(zhǎng)河中的建筑，腦海里或許會(huì)回想起著名建筑學(xué)家沙里寧的經(jīng)典名言：
“城市是一本打開(kāi)的書，從中可以看到它的抱負(fù)。”
來(lái)源：斯文
