| PART 1 |
最近，剛交付的仁恒濱江園二手房內(nèi)部掛牌價已經(jīng)沖上了杭州高層住宅價格頂峰的約16-20萬/㎡，最貴的一套251㎡掛價4393萬；
鳳起錢潮內(nèi)部掛牌價同樣沖到了約14-18萬/㎡之間，最貴的一套要價也要3360萬。
一個是南星橋品質(zhì)燈塔型樓盤；一個是錢江新城最熱的IP大江河匯的新晉品質(zhì)標桿，都是剛剛交付的準新房。
但從目前的市場來看，如此高的價格，基本屬于有價無市，如果沒有首套成交案例來破冰，供需雙方拉鋸是注定的。
“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，紅盤之所以火爆，首要的要素一定是：倒掛！紅盤又是居住價值和投資價值兼而有之，大多數(shù)都是保值升值最好的風向標。
而兌現(xiàn)價值必然是在二手房達成的，因此，我們常把二手房看做是新房的晴雨表。
但是，相對新房市場，二手房市場每套房的裝修程度、成色、位置、樓層等影響價格的因素比現(xiàn)房更復(fù)雜，沒有政府限價，最后的成交價格又有操作空間，因此成交價的透明度及信息不對稱更明顯。
但是有幾個方式可以大致判斷出市場情況：一是，推銷電話的接聽數(shù)量；
跟新房類似，皇帝女兒不愁嫁的房源是絕不會打電話的，與此相反不停接到電話的大多是市場情況不樂觀，或者賣家比買家急。
二是，可以參考透明售房網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)；雖然二手房涉及到成交滯后（涉及按揭辦理、放款額度，及無開發(fā)商這樣的第三方制約交易時間影響）、價格不準確，但成交套數(shù)相對來說比較真實。
三是，要了解市場動態(tài)和真實價格，最好的辦法就是實地看房和接觸房東，多看多選，等待時機。
我們就這幾種方式對奧體-世紀城、市北、未科這幾個紅盤板塊和熱盤板塊做個梳理，看紅盤的火熱是否能持續(xù)。
| PART 2 |
最近筆者與朋友吃飯，其間有個建筑業(yè)的朋友，談必說奧體的好，在他的認知里似乎奧體就是杭州頂尖板塊的圖騰；
當然，說的也沒錯，奧體既是杭州擁江發(fā)展城策的核心，又是G20、亞運會以來杭州資源、基建、核心CBD定位的寵兒，但同時也是房價漲得最兇猛的板塊。
最近，情況又怎么樣呢？我們簡單看一下奧體—世紀城11個次新房最近一個月的市場情況，應(yīng)該說境況并不樂觀。
第一點，整個板塊價值最大化的核心二手次新房近一個月的總成交量僅10套左右，不到掛牌量的1%，成交萎縮。
大致原因：一個是需求與供應(yīng)失衡；另一個是關(guān)鍵點，買賣雙方心理價格不匹配；三是新房供應(yīng)量小但還是有搖號的機會；四是市場觀望氛圍濃厚，市場信心不足。
第二點，目前奧體-世紀城市場的二手房不僅是價格居高不下，而且?guī)齑婢薮�；在近幾年板塊新房大量交付的基礎(chǔ)上，今年又有杭州壹號院二期的950+套要交付，近2000套的澄品要交付；即使粗略按10%計算掛牌量，這兩盤就是300套高價準新房要加入二手市場；
如果再遠點，明年亞運村約4400套房子交付，按10%至少400套+會掛牌，甚至更多；按照目前的成交態(tài)勢，不光不會僧多粥少，大概率還會出現(xiàn)踩踏現(xiàn)象。
因此，三個判斷點：電話量加多，掛牌量漲而成交量降，房東可談判余地增多，意味著奧體—世紀城市場確實已經(jīng)是買方市場。
| PART 3 |
市北呢？
最近粉盤市場吸引關(guān)注最多的應(yīng)該是潮聽映月府和沁桂軒，前者社保排序門檻是有房93個月，無房0個月，E類人才6個月，有房中簽率僅6.83%；
后者登記人數(shù)沒有超過10倍的社保排序紅線。
兩者都是以市北以往標準限價37500元/㎡，那么，市北目前二手市場又是怎么樣的？
大致選了6個市北的代表性次新盤，雖然比奧體—世紀城的掛牌價幾乎低了3萬/㎡左右，性價比頗高，但市場并沒有買賬，盡管3月份是近6個月市場最好的，這六個盤總成交量也不足10套。
與潮聽映月府熱度相反，一路之隔的錦宸名邸5.3-6.2萬的掛牌價也沒得到認可；由新房3.75萬/㎡的限價到二手房5.3萬/㎡，再加上時間、機會成本，至少目前市北二手房溢價要低于奧體不少；但是加上較高的稅負，這個價差依然讓人望而卻步。
相對奧體—世紀城這種杭州頭部板塊，一腳油門外的次一級板塊市北，天然就是濱江、世紀城、及蕭山核心的外溢板塊；板塊自住的性價比，和板塊未來都是值得期待的；
但在入圍門檻并不高而且有盤可搖的情況下，即使倒掛明顯少于奧體，也少有人愿意接手目前的高價二手；潮聽映月府的熱度也大致能夠佐證這一點。
| PART 4 |
杭珹未來中心二開，最終有房入圍門檻依然是頂格社保；無房下降了13個月，最低社保166個月；E類人才最低社保33個月，中簽率約9.40%，再次進入限售5年。
而另一邊，未來科技城最近在互聯(lián)網(wǎng)大廠持續(xù)裁員和盤整大勢下，二手房掛牌價和成交都有明顯下滑；
未科三兄弟掛牌量一直不低，但經(jīng)歷2020-2021兩年漲幅，與新房售價2倍左右的掛牌價，價格轉(zhuǎn)化幅度相比南星橋、奧體都不遑多讓，成交低迷也可以想象。
但我們始終認為，未科短期內(nèi)二手房存在盤整和量價下調(diào)，中長期看，未科杭州支柱性產(chǎn)業(yè)的屬性一定是資源傾斜型板塊，在整個杭州的地位就像深圳的南山區(qū)、上海的張江，大趨勢一定是向好的；但短期看如此溢價，加上投資比例的高企，供需失衡難免調(diào)整。
上表未曾列出的西溪公館，就是另一個典型。
| PART 5 |
最近，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年3月份70城房地產(chǎn)銷售價格變動數(shù)據(jù)。
從上個月和去年同期兩個節(jié)點看變化：環(huán)比上月，一線城市一、二手住宅銷售價格漲幅回落，二三線城市環(huán)比繼續(xù)下降；
同比去年同期：一、二線城市漲幅回落或轉(zhuǎn)降，三線城市同比降幅擴大；
什么意思呢？新房有限價，增長大致就是限價提升部分。二手數(shù)據(jù)，賬面看上去還是增長的，但是與去年樓市極值相比，一線城市基本持平是主基調(diào)。
二線城市漲幅回落或轉(zhuǎn)量價下降，而三線城市同比降幅繼續(xù)擴大，不容樂觀，而這數(shù)據(jù)僅僅是價格層面的，放到數(shù)量層面影響更巨大。
而在近期政策松動或放開限制的城市中：一線的深圳（二手指導(dǎo)價），二線的鄭州、福州、哈爾濱、蘭州、東莞等城市又是下滑的比較明顯的地區(qū)，出臺救市政策顯而易見。
但考慮到長期持續(xù)反復(fù)的疫情對餐飲、娛樂、旅游等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)持續(xù)的打擊，再加上本輪疫情對經(jīng)濟、制造業(yè)重鎮(zhèn)上海、及環(huán)上海城市群的打擊，全國經(jīng)濟工作重中之重的穩(wěn)增長困難重重。
正因此，不管是一城一策的全力放開緊箍咒，激活需求；
還是央行和外匯局在穩(wěn)經(jīng)濟23條里已經(jīng)提出，「因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求」；
對經(jīng)濟基礎(chǔ)深厚、人口虹吸能力強、居住環(huán)境不錯的二線、強三線城市樓市逐漸回暖，從而帶動經(jīng)濟增長，不管是穩(wěn)經(jīng)濟、還是防范風險的角度看，都具有巨大的刺激作用。
瘋狂的利潤讓樓市成為阻礙經(jīng)濟增長的最大黑天鵝；
而平穩(wěn)的發(fā)展房地產(chǎn)又會是經(jīng)濟增長和兜底的壓艙石和助推器，房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟必然是相生相克，生生不息。
平穩(wěn)的房地產(chǎn)，最重要的是如何平衡二手房和新房之間的關(guān)系，一方面增加新房供應(yīng)（房源數(shù)量和開盤量）、以交通和配套平抑不同板塊之間的差距和熱度；
另外也要通過新房市場供應(yīng)倒逼二手房合理回調(diào)價格，并在稅費、信貸政策多管齊下，從而形成合理但又不離譜的一二手價格梯度，才是建立市場良性循環(huán)的根本。
杭州在85新政徹底顛覆供需之后，杭州的奧體、市北、未科這樣的板塊二手房都處于調(diào)整之中，在今明兩年極大交付量的繼續(xù)沖擊之下，若是政策面沒有明顯有支撐性的扶持，這種博弈和調(diào)整還將繼續(xù)。
來源：杭州房叔
