最晚2018年開始，杭州新盤“限價”，“一、二手房價格倒掛”就是人盡皆知的事兒了。 同地段的新房賣得比二手房便宜，這是無論如何不符合經(jīng)濟學常識的怪事。 因此，“理所應當”的結果就是：搖號買樓成了風潮，每年杭州搖號家庭以幾十萬次計，街頭巷尾、茶館酒肆，討論買樓之事可謂是絡繹不絕。
誰都明白，這年頭打新買樓，買到就是賺到。一套限價新房交付后，尤其是當季的熱盤、紅盤，一轉手，少說幾十萬，多則百來萬以上的利潤。 普通中產家庭，辛苦一年掙個三四十萬差不多了�，F(xiàn)在搖中一套紅盤，能頂好幾年的辛苦工作。試問這種“紅利”之下，有多少家庭坐得住，不眼紅？ 那么自然，稍微能拿得出點閑錢的家庭，在“打新”上爭先恐后，就不在話下了。
這不是我瞎猜的，我有數(shù)據(jù)可以證明。 在之前我提過：今年參與搖號的家庭中，27%是無房家庭，其他73%的家庭都是二套房的購房者。 簡單講，搖號里面，無房戶和有房戶的比例“三七開”。 然而，根據(jù)2017年以前的樓市經(jīng)驗，大部分新盤的購房者中，無房戶和有房戶的是“七三開”，或者“六四開”，首套無房家庭是買房的絕對主力。
現(xiàn)在正好反了過來，有房家庭成了買樓的主力。 說明了啥？ 說明樓市搞“投機倒把”的多呀！ “投機倒把”的人有一個特點，他們買一個東西，不是拿來用的，而是拿來賣的。 這兩年“打新”也是這樣，很多人買樓不是拿來要自己住的。
那么大家有沒有想過，幾年后，限價新盤開始不斷交付，是不是會出現(xiàn)這樣一個場面：投機打新的要賣樓！ 到那時候，二手房的掛牌房源是不是會出現(xiàn)井噴？！
我們可以簡單做個測算。 這幾年杭州新盤住宅大概每年成交8-9萬套。我們少算點，假設“投機打新”的比例只有1/3好了。 那就是說，將來交付后，每年有3萬套的新盤是要在二手房里面賣掉，套利賺錢的。 每年3萬套的新盤交付，成為二手房供應是個什么概念？ 相當于小半年的二手房交易量。
杭州二手房交易量也就是每年8萬套。這里面除了次新房，還有一大堆的老破小、學區(qū)房，等等等等，夯布朗當。 今年交付的新盤大多還是2018年搞“限價”以前賣的樓，投機打新的比例遠沒有現(xiàn)在這么高，因此出貨的少，對二手房的新增掛牌量影響還小一點，那么2021年呢？ 按照工期，“限價新盤”2021年開始，最遲到2022年就要大舉交付，進入二手房市場了。
“投機打新”的群體最遲到2022年，就要集體出貨了！ 所以，二手房的掛牌量很有可能在2021年下半年開始猛增。 并且這個速度停不下來！ 2022、2023年交付的新盤中，2018年以來賣的“限價樓”就將成為交付的絕對主力。
信息的混亂，讓市場的整體流動性在減弱。
那么你說，“一、二手房的價格倒掛”真的會永遠延續(xù)下去嗎？ 一旦“限價新盤”開始集中交付，投機打新的業(yè)主們開始集中出貨。房源一多，交易出現(xiàn)踩踏，價格肯定扛不住，因此一、二手房的價格倒掛必然縮小。 可能有些人到時候還心存幻想，用各種城市利好、板塊利好來堅定信心，或者在業(yè)主群搞什么“價格聯(lián)盟”，企圖炒高樓價或者維持樓價不跌。
可在我看來，這都是屁玩意兒沒用的東西。 即便A小區(qū)實現(xiàn)了價格聯(lián)盟，但怎么保證B小區(qū)、C小區(qū)、D小區(qū)跟你們一條心呢？ 而且，還有一系列的連鎖反應可能發(fā)生。 一旦二手房的房源開始激增，有些“打新”的自住客戶可能會流向二手房，新盤的熱度會下降。 說白了，只要“一、二手房價格倒掛”的空間縮小，“打新”的人群必然也會減少，套利的空間小了嘛！ 因此總有一天，杭州的“搖號”是會自動消失的。
杭州房地產現(xiàn)在最大的問題還是那3個字：沒庫存。 幾乎所有樓盤，進了售樓處不能直接就買到樓，尤其是剛需樓。這是十多年來從沒出現(xiàn)過的事情。所以沒辦法，房子太少，只能搖號。 限價搖號的結果呢，有兩個：
1、房子賣得太快、太好，新房庫存沒法積累；
2、投機的太多。 但是杭州畢竟不是深圳，一定規(guī)模的土地出讓，使得每年8、9萬套的新增住宅供應還是妥妥地可以保證，這就為有朝一日樓市庫存的反彈奠定了基礎。 只要“限價新房”不斷交付，投機的業(yè)主們開始集中出貨，二手房的供應一大，“一、二手倒掛”必然縮小。 房價（二手房）就被打下去了。
有些嘴硬的或許還要狡辯，“還有通脹呢！就算因為供需關系改變壓低了樓價，通脹也會把房價抬上去！” 我也算是有高于本科生貨幣銀行學的水平了，勸你一句，討論貨幣啊，通脹的，都是很艱深的學術問題，很多學界大佬都整不明白，普通人就更不要說了。 隨便舉個反例好了，為什么2013-2015年杭州房價會跌呢？不是也有通脹么？ 所以通脹個屁，該跌還得跌。（特指二手房）
來源：杭州樓市動態(tài)
