無論是剛需買家，還是優(yōu)質(zhì)賣家，最近都不要碰杭州二手房！這是我在對全杭州二手房市場的情緒和數(shù)據(jù)，進行摸底調(diào)查后的結論。
首先，從買家角度看，現(xiàn)在二手房帶看量、成交量、成交價等數(shù)據(jù)并沒有十分樂觀，就目前來看，依然屬于買方市場；而且掛牌量依然居高不下，后面還有源源不斷的新房交付潮，賣地節(jié)奏停不下來，根本不用操之過急。
其次，從賣家角度想，杭州是新一線城市，每年有大量人口流入，如果你的房子是過去“萬人搖”紅盤或粉盤，或板塊次新標桿；地段也還可以，最近又不急需資金周轉，也沒有更好投資渠道，干嘛要跟著投資客一起割肉？要被焦慮和不自信的情緒裹挾？買家不焦慮，賣家不緊張，雙方推拉和博弈，才是正常的二手房市場該有的模樣。
然而，事實與理想狀態(tài)似乎并不太一樣。特別是對價格極度敏感的剛需買家，雖然大部分看到房東降價一個比一個狠，人性，讓他們猶豫不決，甚至開始迷茫：“這B房還能不能買，要不要買了？”但還是有不少買家最近被全國各地各種利好和刺激，中介的日下定400套和陰晴不定的小陽春給唬住了，饑不擇食，亂買一通，反正價格“很便宜”“很撿漏”，總不至于吃虧吧？
還有一些原來都不打算賣房、不著急賣的房東，一些手握相對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和次新房的房東，也開始被那些割肉賊狠的投資客和房東唬住了：“降價可以這么狠的？”“是不是房子以后真的會越來越不值錢了？”“我本來不打算賣房的，是不是也應該考慮下跟著賣掉？不然以后價格只會更低？”有些房東也開始不理性了。
事實上，當下是一個價格和情緒都不太穩(wěn)定的市場，雙方都應該冷靜下來，認真思考一番。而沖動，無論對買家還是賣家來說，都是魔鬼。
這種二手房市場情緒的極不穩(wěn)定，源于真實的市場數(shù)據(jù)。
從二手房真實的成交量、掛牌量、成交價、帶看量等數(shù)據(jù)來看，最近也最好不要碰二手房。
截至3月12日，杭州二手房成交量僅有2422套，不出新政的話預計最終成交量之后能勉強過6000套安全線，這對于還在不斷增長、交付潮不斷的20多萬掛牌量來說，簡直是杯水車薪。而且成交價仍然在跌，3月12日實時數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房成交價環(huán)比竟還跌了5.19%；帶看量雖比春節(jié)前后的2月要高出很多，但并沒有明顯的轉化成交。具體到各板塊、各小區(qū)，許多二手房并沒有停止價格下探。
郊區(qū)早已破發(fā)，臨安青山湖科技城最慘的已經(jīng)跌破1萬單價，89方3房2衛(wèi)的越秀星悅城，帶車位100萬不到；臨平天都城“萬人搖”濱沁公寓網(wǎng)簽單價跌到1.6-1.7萬，天選之子竟然是以喜劇笑話的形式收場。
萬科大溪谷120多方戶型、一線湖景樓王掛280萬，單價2.2萬左右，還能再砍一刀。
次核心也好不了多少，市北東次新房望海潮、錦粼府、江南名府已破發(fā)或接近破發(fā)；運河新城云瀾天第最低掛牌單價3.8萬，勾莊“扛把子”幸福里，單價也還在向3萬下探。
核心區(qū)倒掛價差仍在繼續(xù)縮小。星翠瀾庭從剛交付的單價6.7左右跌到現(xiàn)在的5字頭，御虹府則更低，與最新限價的倒掛已不到1萬/㎡。
再看宅地和新房供應量數(shù)據(jù)，根據(jù)杭州自規(guī)局1月9日官方公開數(shù)據(jù)：杭州2023年全年公開出讓經(jīng)營性用地10330畝，其中普通商品房住宅用地7789畝，占比75%；而2024年，計劃全年做地收儲就要達到10000畝，目標出讓8000畝。今年出讓的宅地和新房，比去年還要多。
錢塘區(qū)22宗，臨平區(qū)26宗，蕭山區(qū)33宗，濱江區(qū)12宗......以錢二、金沙湖、江南科技城和湘湖新城等板塊為例：錢二2024年計劃出讓地塊21宗，其中住宅14宗，面積超總數(shù)的三分之二，14宗宅地總計容建面達114.2萬方，即便按大戶型趨勢，假如按套均200方計算，也有高達近6000套的供應。金沙湖今年打響了買房送車位和價格戰(zhàn)的情況下，依然有6宗宅地供應；
江南科技城二手房破發(fā)了，照樣按計劃出讓4宗涉宅地，還有本就存在感一般的湘湖新城（聞堰），也有6宗涉宅地供應；
賣不完，根本賣不完；買不完，也根本買不完。種種數(shù)據(jù)表明，買家有足夠的挑選—觀望—撿漏的底氣，不需要太著急碰二手。
值得一提的是，最近因為被低迷的市場情緒渲染甚至裹挾，被自己、被中介各種PUA，杭州有些二手房房東也有點“病急亂投醫(yī)”了。我身邊就有這樣的案例。“蕭山市北融信展望，中區(qū)大戶型單價3.66萬，房東急出！”“104方三房展望，破發(fā)價366萬”
有意思的是，知道這個消息后，我一個朋友趕緊把手里的擁濤府準備再往下降20萬。我說你之前已經(jīng)降過一次價了，價格已經(jīng)是小區(qū)低價了。之前不是不著急賣么，又不急用錢，為什么還要降？他說別人都那么狠了，自己不狠一點怎么賣出去？然后我繼續(xù)追問，你賣掉房子的錢準備干什么用？空氣突然變得安靜。原來，情緒這種東西真的會傳染。后來他也漸漸恢復冷靜，最終沒有去調(diào)價格。
不禁讓人想起一本書叫《烏合之眾》。
最早說房價如蔥的那波人，還是那波人。
只是過去嘲笑房價如蔥的人，如今自己也變成了自己所討厭的樣子。自己可能還沒意識到。
建議大家最近不要碰二手房，還有一個重要原因是，后面可能會有的新政和變數(shù)。
一是從上到下，政策確實是在想盡一切辦法強力刺激樓市向好，因城施策，國家?guī)缀跻呀?jīng)把調(diào)控權完全放手給地方，深廣幾乎脫光，香港大膽“撤辣”，地產(chǎn)股大漲......
這些都是樓市的重大標志性事件，杭州樓市完全可以依葫蘆畫瓢，或者創(chuàng)新出大招，用以提振樓市信心；
畢竟那么多地要賣，那么多項目要花錢，土地收入不能少。
有意思的是，盡管成交價在降，但實時數(shù)據(jù)顯示，進入3月份后，杭州整體的掛牌價竟然環(huán)比2月份還漲了約2%；
說明市場也并不是所有的房東，都在一味地迎合降價，也確實有更多的房東，變得更理性了，不再過度迷茫。
非必要，非緊急，不賣房，不動自己手里的核心、優(yōu)質(zhì)次新房。
新政，利于賣家多于買家，供大于求和大環(huán)境基本面，利于買家；
不妨等風來。
來源：房特首
