01
截止最后一秒，
杭州起拍價第二貴豪宅——桃花源西錦園，還是流拍了。
這部八點檔連續(xù)劇，一拍吸盡全城目光，最后落得個流拍收尾，讓人唏噓不已；如今二拍卷土重來，照樣無人喝采。
兩次拍賣，步調(diào)幾乎一致。
都是開拍前都已有1人報名（可當選年度最佳圍觀群眾），可24小時后，卻因無人出價流拍。
雖然只是拍了個寂寞，但它至少完成了任務書上的第一步——在杭州富人中家喻戶曉。娛樂了大家，也娛樂了自己。
02
9月7日，桃花源西錦園一拍流拍后，業(yè)內(nèi)人士的相關分析就層出不窮。
大家公認的流拍原因有兩條：
第一，一套房占用兩張房票。被拍賣的桃花源西錦園6-1、6-2室，有兩本房產(chǎn)證。
其中面積大的是6-1室，地上兩層、地下一層，總建筑面積959.68㎡；6-2室地上僅一層，建筑面積89.19㎡，裝修時已將兩套房合二為一。
考慮到居住使用，兩套房同時拍賣。這就導致，競買人需名下無房、且非單身，方有資格競拍。
有如此豐厚資金實力的買家，名下大多不止一套房，即使還有房票，普遍也只剩一張；省內(nèi)有錢人，若未提前繳納社保/落戶，“85新政”后，房票直接被鎖住。
要么就借親友之名拿下，可上億的房產(chǎn)落在他人名下，總歸存在風險。
第二，總價高，競買人需做好一次性付款的準備。
根據(jù)拍賣公告，競買人須在成交后的5個工作日內(nèi)，支付30%首付款（假設底價成交，首付3450萬）；余下7成，要么申請銀行按揭，要么在成交后30天內(nèi)繳入法院指定賬戶。
就目前樓市信貸緊張的現(xiàn)狀，別說7000萬，超300萬按揭隨時可能被打回。
按揭不成、只能抵押。一次性湊齊1.155億，對大多數(shù)公司或個人，都不是一筆小數(shù)目。
究其實，在嚴格限購環(huán)境下，超高總價的“雙證房”就是垃圾中的戰(zhàn)斗機。一旦買下，就意味著名額鎖死，或許這輩子都沒機會在杭州再購入新房產(chǎn)。
惟一賣掉的可能是價格打個六七折，或直接腰斬。
并且只有那些想住大房子、錢不夠，家族里房票又多到花不完的人，才會選擇走這一步接手。
能拿得出1個億的人，還會缺錢？花高溢價買下這套桃花源的腦回路是什么？
03
這兩年火熱的樓市行情，讓房東們產(chǎn)生一大錯覺：別人房價翻倍，我的房子也必須翻倍，不然就叫“賤賣”。
比如有些高低配小區(qū)，疊墅或洋房業(yè)主高高掛出“飄在天上”的價格，但一年也成交不了一套。
有價無市最直接的原因，是價格太貴。在這些業(yè)主看來，這價格是按同小區(qū)高層的二手房價乘以“系數(shù)”算出來的，十分公允。
的確，新房賣的時候，價格就是這個系數(shù)差。但高層二手房價翻了一兩番后，若再乘以相同系數(shù)，這些疊墅或洋房的總價，直接就沖上了兩三千萬，能接手的人必須“跨越階層”，當然難賣了。
其實換到幾年前，二手房總價有“約束”還是一個常識�？們r越高，單價相對小戶型往往就越低。
杭州總價超1.1億的豪宅，歷史上十分稀缺。淘寶司法拍賣數(shù)據(jù)記載，迄今，杭州已成交法拍房，總價超1.1億的，有且僅有4次。
最著名的是2018年8月拍賣的陽光海岸三連躍，11336萬成交。除此之外，余下均為爛尾工程資產(chǎn)包。
即使是西湖邊長生路32號建筑，460次出價，最后也止步8804萬。
至于二手市場，根據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)，
2016年至今網(wǎng)簽總價最貴的一套住宅，出自九溪玫瑰園。2019年7月4日，九溪玫瑰園一套建筑面積1038㎡的別墅網(wǎng)簽，總價1億。此外，新房市場還有過兩套總價上億成交的別墅。一套是云棲玫瑰園，2015年7月，該小區(qū)一套二手別墅以1.21億總價成交，算上精裝修，總價約1.6億。
另一套是桃花源的煙雨村，2019年底，傳出煙雨村一套1600多㎡獨棟，以1億多總價成交。
相比之下，桃花源的地段比陽光海岸、云棲玫瑰園和九溪玫瑰園都還要弱一檔。而煙雨村那套新房總價雖過億，單價其實并不高。
04
每個樓盤的情況，每個產(chǎn)品的具體情況，各不相同。用杭州人的話說，沒那么“門門帳”，好像房價不翻倍，就是人家欠你的。
事實上，房價不僅可以比買入價高賣出，也是可以比買入價低賣出的。
桃花源西錦園6幢，新房備案價5676萬，市場價1.65億是雙方議價結(jié)果，而非專業(yè)評估機構(gòu)出具的評估價（如果有二手指導價，這種價格估計都不能在中介網(wǎng)站顯示吧）。
不僅包含兩套房子的房款，還囊括室內(nèi)裝修、軟裝，以及多來年的房價升值等。當中，很大一部分溢價，來自室內(nèi)200噸紅木家具。
“七彩琉璃玄關屏風、整套定制紅木家具、紅木根雕茶桌茶椅、刺繡墻紙……”看描述極盡豪奢。
但“吾之蜜糖，他人之砒霜”，200噸酸紅枝，遇上看對眼的買家，如獲至寶；若是欣賞不來的，只會覺得像地主劉文彩家的擺設，反而要減值幾分。
同樣是桃花源、同樣出自西錦園組團，曾有一套建筑面積708.85㎡的中式合院，市場評估價3581.5萬，兩次掛牌均流拍。
直到2015年4月21日第三次拍賣，起拍價降至1948萬，才吸引4人報名，484次出價后，成交價止步2505萬，比評估價便宜了1076.5萬。
據(jù)一房一價表數(shù)據(jù)，該房源新房備案價為4013萬。換言之，從買入到賣出，原房東虧了1508萬，還沒計利息。
兩年多前拍賣的十錦園也是如此。2012年第二任房東買入時，總價高達4000萬，拍賣成交價不過4130.6萬，算上7年利息及裝修成本，還是虧了。
只是，杭州房價連漲5年后，許多人都忘了這個世界運行的真相。
05
市場最高潮的巔峰，短期內(nèi)看已經(jīng)過去，但許多人還抱著兩三個月前的綺夢，不肯面對現(xiàn)實。
不愿放棄曾經(jīng)紙面上的財富，最后的結(jié)局，就像這套桃花源西錦園一樣。
法拍是西錦園房東，走的最后一步棋。
在此之前，該房東曾掛牌到二手市場上出售，掛價1.6億，主打的賣點之一，就是這200噸酸紅枝，因久久未能找到意向買家，這才選擇了法拍。
最終若有幸找到“傻子”接盤，皆大歡喜；如若不能，這出自導自演的劇情，就當玩了場大富豪游戲真人秀吧！
現(xiàn)階段，大家都冷靜了，高位接盤的“傻子”不容易找了。今天這套桃花源西錦園拍不出高價，唯一的理由就是——它根本不值這個價。
不是掛了一個億，就叫億萬豪宅。
來源：層樓
