關(guān)于市場(chǎng)，大家一直反應(yīng)的就是冷
不論是一手房還是二手房都是如此，這些在內(nèi)容層面我也有感受
但是另一層面出乎意料的是，最近我們關(guān)于租賃的內(nèi)容引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注
大量十萬加流量的存在在告訴我們，租賃市場(chǎng)早就不再是小眾賽道
不知道大家是否還記得這個(gè)口號(hào)
租購(gòu)并舉
在2017年第一次提出來的時(shí)候，多數(shù)地產(chǎn)人都選擇忽略，只是覺得這僅僅是一個(gè)口號(hào)
現(xiàn)在已經(jīng)六七年過去了
各位覺得租購(gòu)并舉這件事到底怎么樣了
很多人可能沒有感覺，或許是因?yàn)槿粘ｊP(guān)注的焦點(diǎn)不同
但是沒有看到不代表這件事沒在發(fā)生，當(dāng)我時(shí)至今日站在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)沉下來去整理數(shù)據(jù)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)
上海的租賃體系真的已經(jīng)構(gòu)建完成
一個(gè)龐大、完整、能夠獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)且強(qiáng)勢(shì)的租賃市場(chǎng)體系，已經(jīng)完整地交付了出來
六年的時(shí)間，有著很多股力量的介入，各種潤(rùn)物細(xì)無聲之后
所呈現(xiàn)的體系化場(chǎng)景
01
第一股力量，其實(shí)也是最早開始介入租賃市場(chǎng)的
也就是政府端的介入
而且介入的非常早
從提出這個(gè)口號(hào)之前就開始啟動(dòng)，這個(gè)我不是和大家來強(qiáng)調(diào)政府這邊是怎么做的，我想和大家說這幾年之后量變到質(zhì)變的結(jié)果
根據(jù)我們幾次實(shí)地走訪，今年整個(gè)保租房未來的供應(yīng)規(guī)模，已經(jīng)比我們想象的還要大很多
官方數(shù)據(jù)是到2025年，保租房將新增供應(yīng)47萬套房源，累計(jì)籌措60萬套
單看這組數(shù)字，各位可能已經(jīng)沒什么太大感覺了
但有些數(shù)據(jù)對(duì)比起來是很驚人的
要知道2020年至今，上海一手成交約30.5萬套
而平均一年賣出的二手房大概22.7萬套
試想一下，未來這60萬套保租房源全部進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)發(fā)生什么？
也不用想太遠(yuǎn)，眼前就有答案了
我手動(dòng)統(tǒng)計(jì)了隨申辦的實(shí)時(shí)房源情況，到11月27日，已入市的48個(gè)保租房項(xiàng)目中在租體量已超過5.1萬套
距離今年7萬套的目標(biāo)不算遠(yuǎn)
數(shù)據(jù)來源：隨申辦
這還只是今年不到一年的體量，傳統(tǒng)租賃的壓力已經(jīng)肉眼可見
而且重要的是，除了量大，這些保租房本身品相、資源也不差
并不只在郊區(qū)偏遠(yuǎn)的地方，很多都是城市核心地段
要么靠近市區(qū)
比如隨申辦48個(gè)在租項(xiàng)目，7個(gè)中心城區(qū)內(nèi)（長(zhǎng)寧無供應(yīng)，不包含在內(nèi)）共有13個(gè)，占比27%，總房源數(shù)9279套，接近全市供應(yīng)量的五分之一
這些房源正成為市區(qū)打工人的租房備選
要么干脆在產(chǎn)業(yè)園周圍
最典型的城投寬庭張江社區(qū)，提供7635套房源，單看名字就知道是為張江科學(xué)城量身定做的
而且我看了這幾年張江周圍的土地供應(yīng)情況，未來房源量還會(huì)翻倍增長(zhǎng)
這就是整個(gè)上海近在眼前的大勢(shì)所趨，頂層意志介入的前提下，這樣的房源將會(huì)持續(xù)不斷的增加
換句話來說，對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，不論是數(shù)量還是區(qū)位，都在用越來越好的品質(zhì)來進(jìn)入到市場(chǎng)
成為很多客群的重要選擇
而這塊更加重要的是，整體的租賃品質(zhì)也在快速的提升，背后是因?yàn)榇罅繃?guó)企也開始下場(chǎng)來做租賃市場(chǎng)
上個(gè)月我暗訪的靜安區(qū)市北高新人才公寓
這樣的市屬、區(qū)屬企業(yè)，正集中成為租賃市場(chǎng)的新一批房東
我們之前統(tǒng)計(jì)過，2017年到2022年上海租賃土地市場(chǎng)的公開招拍掛中
國(guó)央企就占了大頭，以88%的拿地占比主導(dǎo)著大部分市場(chǎng)
比如上海地產(chǎn)的城方、城投寬庭等等
尤其首個(gè)國(guó)家隊(duì)租賃運(yùn)營(yíng)品牌，城方，前幾年拿了很多地，今年已經(jīng)成了租賃市場(chǎng)的大房東之一
到年底，將會(huì)有10個(gè)項(xiàng)目完成開業(yè)
目前城方一共在上海布局19個(gè)保租房項(xiàng)目，去掉這10個(gè)，未來2年內(nèi)的供應(yīng)體量也不小
02
除此之外，新一批房東里，還有一列比較特殊的存在
就是卷了很多年很多開發(fā)商下場(chǎng)來做，但都沒怎么賺到錢的集中式租賃品牌
這兩年都開始慢慢的緩過來，也陸續(xù)加入了保組房的隊(duì)伍里
一個(gè)很重要的原因，就是這些房源也可以統(tǒng)一劃入納保房源
比如萬科泊寓，今年在19個(gè)城市為8.3萬間保租房提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，納保數(shù)行業(yè)第一
央企頭號(hào)選手華潤(rùn)有巢，到今年三季度也有1.1萬間納保房源
包括原本不屬于國(guó)家隊(duì)的民間企業(yè)，也在想方設(shè)法考個(gè)“編制”
比如龍湖冠寓、魔方公寓等等，都已成功上岸
而且，納保，幾乎成為了長(zhǎng)租企業(yè)保本的一項(xiàng)必由之路
我看了下政策，納入保租房后，政府將在土地、金融、稅收、執(zhí)行民水電氣價(jià)格等各方面進(jìn)行扶持和補(bǔ)貼
企業(yè)成本會(huì)大大降低，所以這兩年很多運(yùn)營(yíng)商也終于開始盈利了
龍湖冠寓2021年盈利1.4億元，去年實(shí)現(xiàn)了連續(xù)盈利
萬科泊寓到今年6月，月利潤(rùn)終于連續(xù)回正，輕舟已過萬重山
總的來說，租賃行業(yè)這場(chǎng)大洗牌之下，不僅房源變多了、品質(zhì)變好了，如今連背后的房東也在改頭換面
03
當(dāng)然，整個(gè)租賃市場(chǎng)的整體房源結(jié)構(gòu)也在內(nèi)循環(huán)改善
比如元老級(jí)的優(yōu)客逸家，以及自如、紅璞公寓等等，主要布局一些分散式的個(gè)人租賃房源
其中很有意思的是自如
進(jìn)入租賃行業(yè)后，自如其實(shí)只做了2件事，就保證自己在亂象叢生的市場(chǎng)里存活下來
第一件事就是把房子的品質(zhì)拉高了
也就是省心租模式，先整體收購(gòu)房東手里的房源，再裝修翻新，最后用來出租
賺的只是個(gè)低收高出的差價(jià)，不過之所以吃得開，靠的就是中間的裝修環(huán)節(jié)
自如會(huì)把收來的房源改造成年輕人喜歡的樣子，配備風(fēng)格統(tǒng)一的家居用品，甚至帶起過一股裝修屆的自如風(fēng)
除了風(fēng)格，生活用品上也會(huì)適應(yīng)年輕人的習(xí)慣，在出租屋里配智能家居系統(tǒng)，提高生活品質(zhì)
這樣改造過的房子，基本很快就能租出去，最多不會(huì)超過一個(gè)月
第二件事，就是讓租期和租金更穩(wěn)定
過去的租賃市場(chǎng)，最大的不安全感就來自這兩個(gè)部分
而自如的運(yùn)營(yíng)邏輯里，租金是排在最后的，大致權(quán)重是這樣：規(guī)模＞出租率＞租金價(jià)格
去年那場(chǎng)漲價(jià)風(fēng)波中，自如也公布過一個(gè)數(shù)據(jù)，二季度自如的租金環(huán)比波動(dòng)±2%，續(xù)約房源同比漲幅不到3%
這個(gè)浮動(dòng)率，低于普租市場(chǎng)的價(jià)格漲幅，所以續(xù)租率也就上去了
這兩件事的邏輯，細(xì)看并不算多完善
比起現(xiàn)在的保租房邏輯來看還比較粗糙
但憑借這兩個(gè)邏輯，自如撐過了長(zhǎng)租公寓最混亂的時(shí)代走到了現(xiàn)在
這個(gè)案例也反映了過去的租賃市場(chǎng)是多么蠻荒無序，只要一家企業(yè)稍微多走兩步，就已經(jīng)穩(wěn)坐行業(yè)頭部了
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除此之外，租賃政策的支持也成為今年行業(yè)變化的重要力量
我統(tǒng)計(jì)了下過去這一年，全國(guó)大大小小的租賃相關(guān)政策
發(fā)現(xiàn)很多城市都會(huì)直接亮出真金白銀
但這其實(shí)不是最重要的
最意外的發(fā)現(xiàn)是，保租房的政策推進(jìn)，比我們想象的更深入、更徹底
你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多從前懸而未決的爭(zhēng)論或問題，今天回過頭看，過去這一年都逐漸被敲定了
比如REITS的發(fā)行、租賃市場(chǎng)的資金監(jiān)管、租房能不能落戶以及子女入學(xué)等等
這些問題，已經(jīng)在各個(gè)城市出現(xiàn)了可執(zhí)行的樣本
尤其很多人最關(guān)心的租房家庭子女教育問題，最早我們關(guān)注上海保租房時(shí)就有分享過
以城方的耀華濱江項(xiàng)目為例，符合一定條件的租戶就可以辦理人戶分離，申請(qǐng)就近入學(xué)
包括很多城市都有一個(gè)比較統(tǒng)一的動(dòng)作，叫盤活存量資源
具體就是把城市里的各種閑置住房、非住房資源利用起來，改為保租房
比如我們上個(gè)月剛寫過上海的躉租模式，市區(qū)老破小可以拿出來交給企業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，老年人去換租郊區(qū)更好的新房
一個(gè)月過去，一些老人也已經(jīng)通過換租住進(jìn)了全新的商品房
安徽、廣州、日照這些地方，是通過工業(yè)低效土地轉(zhuǎn)讓、老社區(qū)改造等方式來擴(kuò)充保租房房源
包括蘇州、成都等城市，也會(huì)通過升級(jí)集宿區(qū)解決青年群體的住房問題
而今天，我們把這一系列動(dòng)作連起來看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租房這件小事已經(jīng)變了
變成了一件和買房同等重要的大事
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還有一點(diǎn)很重要，就是對(duì)個(gè)人而言，租到好房子的成本正越來越低
而且低到什么程度？
只個(gè)稅這一項(xiàng)，新規(guī)中就明確劃定了個(gè)人租房支出可抵扣的稅額
不過前提是要租正規(guī)房源，個(gè)稅APP上需填寫房屋合同編號(hào)，才能抵扣個(gè)稅
這種捆綁個(gè)人稅收的方式，其實(shí)也是在鼓勵(lì)每個(gè)人去租正規(guī)市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)房源
包括之前也寫過，公積金可以提現(xiàn)用來租房
普租是每月3000元的上限，如果申請(qǐng)保租房，每月最多可提取4500元
基本能覆蓋大部分房租
其次就是越來越多的城市為了引進(jìn)人才，也開始真金白銀的發(fā)放租賃補(bǔ)貼
比如海南，從拔尖人才到普通本科畢業(yè)生都可以申請(qǐng)租房補(bǔ)貼
而且除了金錢，時(shí)間成本也在降低
以前我們認(rèn)為的租房，就是找中介門店
現(xiàn)在租賃方式的選擇也與時(shí)俱進(jìn)了
比如上�？赏ㄟ^隨申辦申請(qǐng)租房，線上直接操作
而且通過官方備案的房子，都是品相過關(guān)的正規(guī)房源，不用承擔(dān)二房東、假合同等風(fēng)險(xiǎn)
看下來最感慨的也是這一點(diǎn)，相比五六年前那會(huì)兒
現(xiàn)在年輕人從走出校園到工作成家，整個(gè)過程都可以通過租房來保障基本生活了，風(fēng)險(xiǎn)也在盡可能地降低
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最后一步，就是行業(yè)整個(gè)供給側(cè)也在改變
我是想回答大家為什么之前租房一直沒有安全感
或者說之前為什么說不買房不合理
這背后有一部分是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在漲用戶有購(gòu)買性的恐慌
另一個(gè)維度就是在租賃市場(chǎng)，很長(zhǎng)一段時(shí)間90%的供給側(cè)都是來自房東和二房東的供應(yīng)
這些供應(yīng)決定了居住者的不安全感
另外一個(gè)重要原因就是個(gè)體房源供應(yīng)下出現(xiàn)了大量的違規(guī)房源
比如這兩年，群租房、甲醛房等大量劣質(zhì)房源，是不是肉眼可見的減少了
此前造成這種亂象，也和長(zhǎng)期失衡的供求結(jié)構(gòu)有關(guān)
上海房管局曾披露過全市租房人口差不多有1000萬，遠(yuǎn)比買房群體多得多，而今年三季度的最新數(shù)據(jù)中，全市存量長(zhǎng)租公寓房源僅有22萬套
巨大的供需錯(cuò)配下，過去的租房市場(chǎng)完全是野蠻粗放生長(zhǎng)的
但今年，高品質(zhì)保租房的集中出現(xiàn)，正在快速糾正這個(gè)亂象
包括一些個(gè)人二房東模式，如今看來也沒什么生存空間了
去年上海已經(jīng)明令禁止群租房，并確定了N+1的邊界，主要針對(duì)的就是這個(gè)群體
今年保租房無論從規(guī)模、能級(jí)、品質(zhì)等各方面來看，都更有保障
當(dāng)擺在租房人面前的選擇越來越多、越來越好時(shí)，很多亂象也就消失了
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所以今天為什么要寫這篇文章
為什么很多人認(rèn)為租購(gòu)并舉只是一個(gè)口號(hào)
因?yàn)榇_實(shí)租房在很長(zhǎng)一段時(shí)間從來就沒有被一個(gè)家庭當(dāng)做長(zhǎng)期居住來做
事實(shí)上也不太允許
但是現(xiàn)在我們看到的是，如今在上海整個(gè)租賃體系被完整的構(gòu)建
不論是政府類的還是企業(yè)類的還是商業(yè)類的，你都可以擁有很好的選擇
不僅具備保障，而且切實(shí)可以降低各種生活成本
而且不要覺得這些房源都在很偏遠(yuǎn)的地方，絕大部分都處于一個(gè)版塊的核心位置
再加上當(dāng)下商品房市場(chǎng)的萎靡
當(dāng)下真實(shí)的反應(yīng)就是有大量的年輕人把租房當(dāng)成自己的長(zhǎng)期計(jì)劃
這也是我們眼中的，租購(gòu)并舉真正實(shí)現(xiàn)
當(dāng)然租和購(gòu)還有存在鴻溝，比如大家關(guān)注的教育，但是這些事情未來是不是會(huì)改變，我們不得而知
但是起碼租購(gòu)并舉的信號(hào)變得越來越明顯
未來市場(chǎng)，會(huì)有越來越多的剛需選擇租賃
整個(gè)市場(chǎng)會(huì)徹底細(xì)分成租賃市場(chǎng)、剛需購(gòu)房市場(chǎng)、改善市場(chǎng)和品質(zhì)市場(chǎng)
這四個(gè)市場(chǎng)互相獨(dú)立，成為一個(gè)內(nèi)循環(huán)的消費(fèi)品市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也有可能從這一步變的更加徹底
這也是我們當(dāng)下需要對(duì)政策足夠的敬畏，樓市的變化早和我們認(rèn)知里的房地產(chǎn)市場(chǎng)不一樣，很多事情拉長(zhǎng)來看，都有著雷霆萬鈞之力
敬畏市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)
這句話說一萬次都不過分
來源：真叫盧俊
